Yeni Türk Borçlar Kanunu  yürürlüğe girdi. Eski düzenlemelerden günümüze de uyan ve çözüme yönelik pek çok hüküm bu kanunda da yerini korudu. Bunun dışında kalan kimi hükümler eski maddelerin tercümesi şeklinde oldu, kimi hükümler ise  kabul etmek gerekir ki, pek çok yeniliği ve değişikliği beraberinde getirdi. Bunlar hem de uygulamadaki  bir takım eksiklikleri giderebilecek türden yenilikler. Özellikle kira bedeli, kredi kartı uygulamaları, genel işlem şartları gibi konularda yapılan düzenlemelerde tüketici hakları son derece gözetilmiş durumda.

            Bu yazımda kira sözleşmesi ile ilgili dikkat çeken birkaç düzenlemeye değinmeye çalışacağım.

            Özellikle tüketici haklarıyla da ilintili olan kısmın kiralayanın kiralananın ayıplı tesliminden dolayı sorumlu olduğu haller olduğunu düşünüyorum. Burada kanun ikili bir ayrıma gitmiş: 1-)Önemli ayıplar 2-)Önemli olmayan ayıplar

            Önemli ayıplı bir durumda başvurulacak hükümler ya borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümlerdir.(ki bunlar genellikle gecikme tazminatı, temerrüt faizi), beklenmedik bir hal nedeniyle doğacak zararlardan sorumluluk, hatta alacaklı temerrüt faizini de aşan bir zarara uğramışsa aşkın zarardan sorumluluk gibi hükümler olacaktır) veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümler olacaktır. Bu arada yıllık temerrüt faiz oranı, sözleşmede bir oran belirtilmişse, belirlenen oranın yüzde yüz fazlasını aşamayacak, eğer sözleşmede belirtilmemişse faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenecektir.

            Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümler ise tüketicinin ayıplı mala karşı olan haklarıyla paraleldir. Bu durumda, kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Ayrıca önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklı tutulmaktadır. Kiracı kiralayana ayıbı gidermesi için uygun bir süre verebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı kiralayan hesabına ayıbı gidertebilip bunun kira bedelinden indirilmesini talep edebileceği gibi kiralananın ayıpsız misliyle değiştirilmesini de talep edebilir. Ayıp büyük oranda olduğunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı da bulunmaktadır. maddenin devamında “…Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

            Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.” denilmektedir. Dikkat edilirse; Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’da yer alan seçimlik haklarda seçme hakkı tüketiciye aittir ve alıcı tüketicinin bu hakları kullanmasını engelleyemez. Fakat  burada kiralayan acele davranarak ve zararları da gidererek kiracının seçimlik haklarını kullanmasını engelleyebilme hakkına sahip olabilecek.

            Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir

            Göze çarpan diğer hükümler özellikle kira bedeline ilişkin olanlar ve kira bedeline getirilen ÜFE SINIRLAMASI. İlgili maddede “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

            Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir…” şeklinde belirtilmektedir ÜFE sınırlaması.  Öte yandan devamla, Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın ÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önüne alınarak bedel belirlenebileceği belirtilmektedir.

            Aynı konuyla bağlantılı olan önemli olduğunu düşündüğüm bir diğer nokta ise kira bedelinin DÖVİZ olarak belirlendiği durumlardır. böyle bir durumda 5 yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. Bu süre geçtikten sonra bedel belirlenirken ise döviz değeri, emsal kira bedeli gibi hususlar göz önüne alınacak.  Ayrıca ekonomik koşullar, kiralananın durumu, kriz dönemlerinde meydana gelen yeni koşullar  göz önüne alınarak kira bedellerinde gerekli değişikliklere gidebilme durumu söz konusu olabilecek. 

            Bir diğer husus DEPOZİTO hususu. Artık verilen depozito  güvencesi miktarı 3 aylık kira bedelini aşamayacak.

            Kiralanan mal ile ilgili bakım onarım giderleri gibi hükümler (örneğin çatı onarımı)  az çok eski kanunlar paralel mahiyette. Kiralayan bunlara katlanacak. Kiralananla ilgili yenilik ve değişiklik yapabilmek için ise mülk sahibinin yazılı izni gerekecek.

            Bir başka göze çarpan konu elektrik, doğalgaz, su gibi giderleri ödemeyen kiracılarla ilgili. Yeni düzenlemeyle faturaların ödenmemesi bir tahliye sebebi sayılacak. Kanaatimce bu son derece yerinde bir düzenleme, çünkü uygulamada bazı kiracılar bu faturaları ödemeyip kaçıp gidebiliyorlardı ve bu nedenle çok sayıda ev sahibi mağdur oluyordu.

            Bunun dışında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacak.

            Aile konutu olarak kiralanan yerlerde bir eş kira sözleşmesini tek başına feshedemeyecek ve bu konuda eşinin rızasını alması gerekecek. Eş haksız yere rıza vermezse hakime bu konuda başvurulabilecek. Aslında bu değişiklik ve Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması durumu Ailenin Korunması Hakkında Kanunun uygulamalarının bir sonucudur desek pek yanılmış olmayız.         

            Kira sözleşmesini sona erdiren sebepler arasında da yenilik olarak sayılabilecek bir husus da kiralayanın ihtiyaç(gereksinim) nedeniyle tahliye isteyebileceği haller diyebiliriz. Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanunda yer alan kişiler sıralaması burada genişletilmiştir. Artık sadece kiralayanın veya yeni malikin kendisinin, eşinin, çocuklarının işyeri veya konut ihtiyaçları için değil; fakat kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri veya konut ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açılabilecek.

            Esasen Yeni Türk Borçlar Kanununda yer alan kira sözleşmesiyle ilgili değişiklikler bu anlattıklarımla sınırlı değil, ancak diğer hükümler de bariz bir değişiklik söz konusu olmayıp, eski hükümlerle az çok paraleldirler. Saygılarımla.