Av. İzzet DOĞAN

Konut sorununu fırsata çevirmek isteyen bazı açıkgözler, kiraladıkları konutları yüksek ücret karşılığında başka kişilere kiralamakta yani alt kiracı edinmektedirler. Son olarak Avcılarda bir apartmanda yaşanan olayda, ev sahibi kiracısının evin odalarını yüksek ücret karşılığında başka kişilere kiraladığını öğrenmiş ve o üç kişinin üzerine kapıyı kilitleyerek, alt kiracıların kaçmasını engellemek istemiş, kavga büyümüş yaralananlar olmuştu. Olay sırasında itfaiye de çağrılmış ancak gelen itfaiye olayın kendi görev alanları içinde olmadığını bildirmişti.

Öncelikle hemen belirtelim ki kiracıların kiraladıkları yere başka kiracı almaları veya başka kişilerle kira sözleşmesi yapmaları yasaya aykırıdır.

Zaten kira sözleşmelerinin hemen hemen hepsinde kullanım hakkının devir yasağı vardır. Bir an için kira sözleşmesinde böyle bir koşul olmazsa bile kiracı kiraladığı yeri başkasına devredemez. Çünkü bizim Borçlar Yasamızın 322. maddesine göre kiracı konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Bu bakımdan kiracıların; kiralananı başkasına kiralaması sözleşmeye aykırıdır ve sözleşmeyi bozma nedeni sayılır.

Son dönemde artan konut fiyat ve kiraları karşısında halihazırda içinde kiracısı olan konut veya iş yerine yasal oranların üzerinde olacak şekilde istediği kira artışını yapamayan ev sahipleri, gereksinim (ihtiyaç ) nedeni ile tahliye davası açma veya açma tehdidinde bulunma yolunu tercih etmeye başladılar.

Mal sahipleri Türk Borçlar Yasasına göre; 5 yılını doldurmamış kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını tahliye etmeyi istiyor. Anlaşma yoluyla güncel kira artırımı yaptıramayan taşınmaz sahipleri önce halen kendilerinin kullandıkları konut veya iş yerini satıp, sonra gereksinim nedeni ile tahliye davası açıyor.

İşte bu durumda kiracı, mal sahibinin kendi malını sattığını yargılamada kanıtlamalıdır. Çünkü içtihat, uygulama ve doktrine göre: kendi oturduğu evi tahliye davası açmadan önce satmış veya satılığı çıkarmışsa, kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir. Ayrıca Borçlar Kanunumuza göre gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranmaktadır. Örneğin kiralayanın kendisinin kirada oturması genel olarak gereksinimin samimi olduğunu gösterir. Kiralayan veya oğlunun sadece nişanlı olması, evlilik hususunda herhangi bir adım atılmaması evlilik nedeniyle ihtiyaç talebi olarak yeterli görülmemektedir. Yine bu konuda yetişkinler için iş yerine yakınlık isteği kabul edilmemekte sadece çocukların okula gidiş gelişlerdeki zorlukları, ihtiyacın samimi olduğuna deli kabul etmekte yakınlık uzaklığı gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak görmemektedir.

İhtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

Örnek vermek gerekirse kiralayanın oturulabilir boş konutunun olması, boş konutun kısa bir süre önce kiraya verilmiş olması, oturulan konutun gürültülü bir çevrede bulunuyor olması gibi nedenler tahliye gerekçesi olamaz. Ancak kiralayan gecekonduda veya benzeri bir yerde oturuyor ve tahliyesi istenen taşınmaz apartman dairesi ise, sobalı daireden kaloriferli bir daireye geçmek istiyorsa, asansörü olmayan daireden asansörlü daireye yerleşmek istiyorsa, bunlar tahliye nedeni olarak olarak kabul edilmektedir.

Eğer kiralayan hali hazırda oturduğu konutun aidat, yakıt ve diğer giderlerini karşılamakta zorlandığını, bundan dolayı da kiralanana gerçekten ihtiyaç duyduğunu ispat ederse tahliye kararı verilmesi gerekmekte, fakat fazla gelir elde etme amacı ile açılan tahliye davası kabul edilmemektedir.

Kiraya verenin kiracı olmadan bir yakını ile birlikte veya ona ait evde oturması halinde aynı kirada oturduğu durumlarda olduğu gibi kendi konutuna yerleşmeye hakkı bulunduğu uygulamada kabul edilmektedir .
Aynı şekilde; evli olan kiraya verenin kız kardeşinin yanında ona ait evde oturması; kiraya verenin anne babasıyla onlara ait evde oturması; kiraya verenin babasına ait evde oturması; ergin olan kiraya verenin müşterek malik olduğu taşınmazda kardeşi ile birlikte oturması; baldızına ait evde oturması taşınmaza gereksinimin samimi olduğunu gösterir.

Yargıtay sağlık nedeniyle de kişinin konut ihtiyacının olabileceğini, dosyaya sunulan doktor raporu ile deniz seviyesinde ılıman iklimde yaşaması gerektiğini belgeleme sinden ötürü konut ihtiyacının samimi olduğunu kabul etmiştir. Aynı şekilde sağlık durumu nedeniyle felçli ve bakıma muhtaç konumda olan davacının taşınmazına inip çıkma güçlüğü çekmesini ve tahliyesi talep edilen taşınmazın zemin katta olmasını veya çocuklarına yakın olmasını samimi sebep olarak değerlendirmiştir.

Kalp hastası olan bir kiraya verenin asansörsüz bir binada üst kata veya yokuşta bulunan taşınmak istemesi gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu göstermeyeceği gibi, tam aksine bir kiraya verenin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmakta, kendi dairesi de asansörlü bir apartmanda veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde isteminin samimi olarak kabul edilmesi gerekir.
Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeni ile tahliye sağlandıktan sonra kiralayan üç yıl içinde tahliye ettiği yeri haklı bir neden olmadan kiraya verirse hakim kiracının tahliye edilmeden önce ödediği son kirası üzerinden bir yıldan az olmamak üzere kiraya verenin tazminat ödemesine karar verecektir.