Türkiye’deki milyonlarca taşınmaz sahibi, belediyeler tarafından dört yılda bir yeniden belirlenen ve bazı bölgelerde yüzde 1400’e varan emlak güncel bedelleri ile bir şok yaşadı. Bu yılki takdir komisyonu kararları bazı bölgelerde akıl almaz seviyelere ulaşan artışlar nedeni ile , kamuoyunda büyük bir tepki ve şaşkınlık yarattı. 2026-2029 yılları arasında geçerli olacak bu aşırı değerler, yalnız emlak vergisini değil, birçok mali yükümlülüğü de doğrudan etkilemektedir.
2026 yılı belediye emlak güncel değerlerindeki artış nedeni ile etkilenen mali yükümlülükler başta emlak vergisi olmak üzere özetle: Tapu Harcı, Damga Vergisi, Değerli Konut Vergisi, Veraset ve İntikal Vergisi, Emsal Kira Bedelinin %5’inden Düşük GMSİ Beyan Edilememesi (Gelir Vergisi), Değer Artış Kazancı Vergisi (Gelir Vergisi) dir.
Yeni güncel değerler 2026 yılı için uygulanacak ve sonraki 2027-2028-2029 yılları için ise yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak uygulanacaktır.
Bu aşırı ve el yakacak karar için ilk adımda Belediye Başkanlıklarına bir dilekçe verip itiraz yapmak olanağı var; ancak olumlu bir sonuç almak olanaksız görünüyor.
Bu durumda vatandaşların başvuracağı en etkin çözüm yolu Vergi Mahkemelerine dava açmak.
Takdir komisyonu kararlarının emlak vergisi mükelleflerine doğrudan tebliğini öngören yasal düzenleme bulunmadığından, ilan yoluyla veya başka suretle arsa birim metrekare değerinin öğrenildiği tarihten itibaren 30 gün içinde dava açılmalıdır.
Dava açma süresi, arsa birim metrekare değerinin öğrenildiği tarihten itibaren 30 gündür. Bu süre artış kararı geç öğrenilse bile 31.12.2025 tarihini geçemeyecektir.
Dolayısıyla yüksek veya fahiş değerlerin iddia edilmesi hâlinde, takdir komisyonu kararına karşı süresinde dava açılması önemlidir. 2025 yılında genel olarak bu artışları öğrenme tarihlerinden sonra başlayan 30 günlük sürenin adli tatile denk gelmesi nedeniyle dava açma süresi 7 Eylül tarihine kadar uzadı. 7 Eylül’ün de tatil gününe denk gelmesi nedeniyle, fiili olarak dava açma süresinin son gününü 8 Eylül Pazartesi oldu.
Yasal olarak, aynı mahalle veya sokakta oturan bir taşınmaz sahibinin açtığı ve kazandığı bir iptal davası, diğer tüm mülk sahipleri için emsal karar niteliği taşımaktadır. Yani, tek bir kişinin açıp kazandığı bir dava, o sokaktaki tüm komşular için belirlenen vergi artışının iptal edilmesini sağlar.
Açılan davalarda idari kararın iptali ile aşırı, yüksek değerin, aşırı-fazla bulunan kısmının iptal edilmesini de istemek gerekir.
Açılan dava ret edilirse ya da arsa birim metrekare değerine ilişkin karara karşı süresinde dava açılmamışsa, bu karar kesinleşir ve dört yıl boyunca bu değere dayalı olarak gerçekleştirilen emlak vergisine karşı dava açılamaz.
Yüzde 1400’e varan artışlarla emlak güncel bedelleri saptanan yerlerde, arsa değerini yükselten hiçbir gelişme olmamıştır. Hatta mevduat faizlerinin cazip hale geelmesi nedeni ile inşaat sektöründe talep azalmış, taşınmaz değerlerinde gerileme yaşanmıştır.
Bu duruma göre dört yıllık değer artışının en çok yalnızca enflasyondan kaynaklanan değer artışından oluşması gerekir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun 29/2 maddesine maddesine göre de enflasyon kaynaklı bu artışı “yıllık yeniden değerlendirme oranının yarısı” olarak tanımlamıştır.
Belediyeler enflasyon oranının çok üstünde değer artışı yapma nedenini açıklamak zorundadır. Bu gerekçe açıklanamıyorsa, ödenmesi kararlaştırılan vergiler hukuka aykırı sayılmalıdır.
Kamu otoritesi tarafından yapılacak düzenlemeler lehe olmak üzere açılmış bulunan davaları da kapsamalıdır. Daha öönce de 28/11/2017 tarihli ve 7061 sayılı Kanunun 35 inci maddesi ile yapılan düzenleme ile artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 50 ile sınırlandırılmıştı.
Halen Plan ve Bütçe Komisyonuna gönderilen bir öneride 2026 yılı için arsa ve arazi metrekare birim değerlerindeki takdir komisyonlarınca belirlenen artışın, 2025 yılında uygulanan değerlerin yüzde 50’sinden fazla olmaması ve 2027, 2028 ile 2029 yıllarındaki birim değerlerin hesabında 2026 yılındaki birim değerlerin esas alınması istenmiştir.
Şimdi kamu oyu hem açılan yüzlerce dava sonucunu ve hem de kamu otoritesi tarafından yapılacak yeni bir düzenlemeyi sabırsızlıkla ve umutla beklemektedir.
Emlak vergileri her dört yılda bir belediyelerin insafına bırakılmamalı. Ekonomik göstergeler dikkate alınarak yıllar itibariyle otomatik artış öngören bir sistem getirilmeli.
Ankara milletveki Adnan Beker .1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca arsa ve arazilere ilişkin vergi değerlerinin belirlenmesinde esas alınan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, dört yılda bir defa takdir komisyonlannca tespit edilmekte ve müteakip dört yıllık dönem boyunca emlak vergisi matrahımn temel unsurunu teşkil etmektedir. Söz konusu birim değerler yalmzca emlak vergisinin değil; değer artış kazancı vergisinin, veraset ve intikal vergisinin, tapu harçlarınm ve diğer çeşitli kamu mali yükümlülüklerinin de hesaplamasında referans alınmaktadır.
Bu teklif yukarıda bahsettiğim ikinci düzenleme ile tarih değişiklikleri dışında birebir aynıdır.
İktidarın da bu teklifin aynısını veya benzeri bir teklifi verip vermemeyi değerlendirdiği, eğer verirlerse tekliflerde birleştirme yapılabileceği söylenmektedir.
Bu gelişmeler nedeniyle teklife ilişkin görüşlerimi paylaşmak istiyorum.
2026 için artışı 2025 yılına ilişkin değerlerin yüzde 50’si ile sınırlamak geçmiş üç yılda yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırım nedeniyle oluşan vergideki erimeyi telafi etmez. Çünkü bu durumda 2022 yılında 100 birimlik bir değer 2026 yılında yaklaşık 382 birime ulaşmaktadır. Eğer yeniden değerleme oranı kadar (yani tam) artırım yapılabilseydi, söz konusu değer yüzde 50 artışla yaklaşık 763 birime ulaşacaktı. Bu durumda yüzde 50 artış yüksek bir artış olacaktır. Bence doğru ölçü 2022 değerlerini 4 veya 4,5 katı ile sınırlamaktır. Emlak vergisi belediyelerin en önemli gelirlerindendir. Böyle bir düzenleme hem belediyeleri hem de mükellefleri koruyan/adil bir yaklaşım olacaktır. Yapılacak yasal düzenlemede, açılmış davalarda karşı taraf vekalet ücretine hükmedilmemesi de düzenlenmelidir.
Gelecek yıllarda bu tür tartışmalar yaşanmaması için emlak vergilerindeki yıllık artışı da yeniden değerleme oranında yapmak isabetli olacaktır. Diğer vergilerde yıllık artışlarda yeniden değerleme oranına itibar edilirken emlak vergisinde bunun yarısı ile yetinilmesi doğru değildir.
Her dört yılda bir takdir uygulaması zahmetli ve sorunlu bir uygulama olduğundan değiştirilmesi gerekir. Çünkü mevcut sistem mükellefler açısından öngörülebilir ve güvenilir değildir. Önceki dört yıllık döneme göre 40 katına varan artışlara bile olanak tanımaktadır. Bu yetkinin yasal düzenleme ile kalıcı olarak sınırlandırılması şarttır. Bence doğru kriter emlakin değerini etkileyebilecek olağanüstü gelişmeler olmadığı sürece artışların TÜFE veya Yİ-ÜFE artış oranı ile sınırlandırılmasıdır.
Emlak vergisi asla rayiç değerler üzerinden alınmamalıdır. Eğer böyle bir anlayışa geçilecekse, vergi oranlarının düşürülmesi ve istisna/muafiyetlerin gözden geçirilmesi gerekir.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 31’inci maddesine ve bu maddeye göre çıkarılan 1972 tarihli Tüzük hükümleri ile 2025/1 sayılı Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesine göre takdir komisyonları arsa birim değeri takdirinde aşağıdaki hususları göz önünde bulundurmak zorundadırlar:
Doğru: Vergi mahkemeleri, takdir komisyonunun yerine geçerek doğrudan yeni değer belirleyemez.
Yanlış: Takdir komisyonu kararına süresinde itiraz edilmezse, sonraki yıllardaki emlak vergisi tahakkuklarına ayrı dava açılabilir. Doğru: Danıştay’ın yerleşik içtihatları gereği, arsa birim metrekare değerine ilişkin karara karşı süresinde dava açılmamışsa, bu karar kesinleşir ve dört yıl boyunca bu değere dayalı tahakkuk ettirilecek emlak vergisine dava açılamaz. Dolayısıyla yüksek veya fahiş değerlerin iddia edilmesi hâlinde, takdir komisyonu kararına karşı süresinde dava açılması önemlidir.
Danıştay’ın emlak vergisi uyuşmazlıklarını çözümlemekle görevli 9. Dairesinin konu hakkındaki içtihatları takdir komisyonu kararlarına karşı dava açılmaması halinde kesinleşen bu karara istinaden tarh ve tahakkuk ettirilecek vergilere karşı dava açılamayacağı yönünde istikrar kazanmıştır. Dolayısıyla takdir komisyonu kararına karşı dava açılmaması halinde bu karara istinaden 4 yıl boyunca tahakkuk ettirilecek emlak vergisine karşı dava açılması mümkün değildir. Bu nedenle asgari birim değerinin fahiş olarak arttırıldığı bölgelerdeki mükelleflerin takdir komisyonu kararlarına karşı dava açmasını önemle tavsiye etmekteyiz.
0 Yorum